祖父が賃借している土地上に立っている祖父名義の家に住んでいます。祖父が亡くなった後もこの家に住み続けることは可能でしょうか。

（質問）

祖父が賃借している土地上に立っている祖父名義の家に住んでいます。祖父が亡くなった後もこの家に住み続けることは可能でしょうか。また、将来建替えを考えておりますが、祖父が亡くなった後の建替えは可能でしょうか。

（回答）

1.相談者の親（祖父の子）がすでに亡くなっているなど、相談者が祖父名義の家を相続し、土地の賃借権（借地権）を相続することができれば、この土地の賃借人として居住を継続することができます。また、相談者以外の親族がこの家と借地権を相続した場合、この相続人との間で居住継続について合意ができれば、居住を継続することが可能です。以上の場合、地主の承諾は必要ありません。
なお、相談者が相続人ではない場合でも、祖父がこの家と借地権を相談者に遺贈する旨の遺言を作成していれば、祖父が亡くなった場合に家と借地権を祖父から承継することができますが、相続の場合と異なり、相談者が借地権を譲り受けることについて地主の承諾が必要になります。借地権の譲り受けが地主に特設の不利益を与えないにもかかわらず、地主が承諾しない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。なお、裁判所が許可するにあたり、地主への一定額の支払いを条件とされることがあります。

2.建替えについては、土地賃貸借契約には増改築について地主の承諾を要する旨の条項があることが多く、このような条項がある場合、建替えには地主の承諾を得る必要があります。
土地の通常の利用上相当であるにもかかわらず、地主が建替えを承諾しない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。なお、裁判所が許可するにあたり、地主への一定額の支払いを条件とされることがあることは、借地権を譲り受ける場合と同様です。


（担当弁護士）
加藤　修一